绿城中国美元债“破冰” 高息融资借新还旧？

2月25日，浙江省杭州市迎来蛇年春节后的第3场土拍。在经过100余轮竞拍错失最火的“安琪儿5.0地块”后，绿城中国（03900.HK）最终以总价22.98亿元摘得滨江区浦沿单元商住地块。

兵马未动，粮草先行。2月24日，绿城中国方面公告称，已向港交所提出申请，批准公司发行的5亿美元优先票据以仅向专业投资者发行债务的方式上市及交易。该票据的上市及交易许可已于2月25日开始生效，这也是自2021年以来亚洲最大规模的高收益房地产美元债券发行案例。

绿城中国相关人士在发给记者的书面回复中表示，此次发行美元优先票据不仅是公司优化债务结构、拓宽融资渠道的重要举措，也为中资地产美元债市场重启打开了窗口，展现出市场对优质房企信心恢复，为行业融资环境改善提供了积极信号。

据了解，2025年是绿城中国的“而立之年”，也是转型发展的关键之年。绿城中国董事会主席张亚东在2025年度经营计划工作会议上提出，绿城中国“开局就开战、起步就起跑、冲锋就冲刺”。

时隔3年再发美元债

2月13日，绿城中国方面宣布，将发布本金总额为3.5亿美元的优先票据；2月18日，绿城中国再度公告称，计划增发本金总额1.5亿美元的优先票据，年利率8.45%。增发后，优先票据本金总额升至5亿美元，均将于2028年到期。

上述绿城中国相关人士告诉记者，资本市场对此次发行反响热烈，认购踊跃，（首次）发行结束后部分投资人仍向公司表达强烈的认购意愿，因此公司于2月18日增发优先票据1.5亿美元。

该人士进一步表示，公司此次发行5亿美元优先票据，为2021年以来亚洲最大规模高收益房地产美元债券发行案例，也是（房地产）行业逐步复苏、房企迎来更多发展机会的表现。此外，公司在保持融资渠道畅通的同时，也在逐步适度降低负债，以助力公司长远发展。

记者注意到，这不仅是绿城中国时隔3年再度发行美元债券，也是内资房企自2023年以来首次发行美元债券。但此次融资成本较高，年利率高达8.45%。

克而瑞统计数据显示，由于境外债仍处于“冰封”状态导致统计基数较小，2024年房企境外债券融资成本为4.18%，2020—2023年的平均利率分别为7.46%、5.99%、6.61%和8.04%。

从纵向对比来看，绿城中国曾于2020年7月发行5年期3亿美元的高级债，票息率为5.65%。财报数据显示，2024年上半年，绿城中国的总借贷加权平均利息成本为4.0%。

上海易居房地产研究院副院长严跃进指出，绿城中国此次成功发债，对整个房地产行业来说具有多方面的重要意义，打破了“房企美元债市场冻结”的悲观预期，提振了市场信心。这也让投资者看到，即便在行业困境中，仍有优质企业能够凭借自身实力获得国际资本的青睐，有助于修复市场对中国房企的整体信心。

“随着绿城中国成功发债，或许会有更多财务状况良好、运营稳健的房企效仿，从而缓解房地产行业整体的流动性危机。”严跃进进一步表示。

对于此次发行美元债原因，绿城中国方面在公告中解释称，拟将建议发行的所得款项净额作为现有债项的再融资，包括但不限于为同时进行的购买要约提供资金。

2月26日，绿城中国方面宣布，已购买并注销本金合计约4.52亿美元的票据。具体而言，公司接纳并购买了本金总额为3.12亿美元的2025年4月票据及1.4亿美元的2025年7月票据，相关票据已于2月25日完成注销。

据了解，此次票据注销后，2025年4月票据和7月票据的未偿付本金分别降至约1.34亿美元和1.55亿美元，有助于优化绿城中国的债务结构，提升财务灵活性。

利润水平大幅下滑

2024年，绿城中国实现总合同销售面积约1409万平方米；总合同销售金额约2768亿元，同比下降8.07%。其中，绿城中国自投项目合同销售面积约591万平方米，合同销售金额约1718亿元；代建项目累计合同销售面积约818万平方米，合同销售金额约1050亿元。

在土地市场上，绿城中国则十分积极主动。据中指研究院测算，2024年，绿城中国拿地金额约为529亿元，位列所有房企第4位。

不过，绿城中国的利润水平仍呈大幅下滑之势。此前，绿城中国方面发布盈利警告称，截至2024年12月31日，公司股东应占利润同比2023年的31.18亿元预计下降50%以内。

对此，绿城中国方面解释称，主要是房地产市场整体下行，公司主动加大长库存去化力度，加快库存结构调整，导致2024年度计提的资产减值损失增加。剔除该因素，股东应占利润预期同比有所上涨。

据了解，1月16日，绿城中国召开2025年度经营计划工作会议，张亚东在会上提出“开局就开战、起步就起跑、冲锋就冲刺”。同时，会议要求明确公司未来5年的区域布局、业务布局、能力布局，指引公司长期发展。战略战术清晰，贯彻执行有力，确保公司站稳综合实力第一梯队。

中指研究院统计数据显示，2025年1月，绿城中国累计实现合同销售金额约113.1亿元；在杭州市、南京市等地新增5宗土地，新增计容建筑面积约55万平方米，权益拿地金额约40亿元。

蛇年春节假期后，绿城中国继续在土拍市场加速“狂飙”。2月18日，绿城中国以总价3.19亿元竞得浙江省嘉兴市一宗住宅用地，成交楼面价10109元/平方米，溢价率34.15%。

2月19日，江苏省苏州市迎来蛇年春节后首宗宅地出让。该地块位于苏州工业园区，吸引了多家房企报名，在竞价122轮后最终由绿城中国竞得，成交总价14.29亿元，成交楼面价26754元/平方米，溢价率21.61%。

而在“大本营”杭州市，绿城中国的拿地决心更加坚定。2月25日，在杭州市蛇年春节后第3场土拍中，绿城中国虽与上城区城东新城单元地块“失之交臂”，但与浙江英冠组成联合体摘得滨江区浦沿单元商住地块，成交总价22.98亿元，成交楼面价14420元/平方米，溢价率21.08%，预计销售价格约4万元/平方米。

对于土地投资战略，绿城中国方面表示，在确保安全底线的前提下，将把握节奏、精准选地，对标学习、提升方法，全面提高项目研判、出价和操盘能力，确保项目高质、高标兑现，力争“做一成一”。